Bagaimana Menghargai Perjanjian Sewa Guna

Perjanjian prasarana memberikan hak penyewa untuk menggunakan dan menempati ruang tuan tanah untuk jangka waktu tertentu dalam kondisi tertentu melalui sewa. Nilai perjanjian umumnya ditentukan oleh ketentuan perjanjian - khususnya, harga sewa aktual relatif terhadap harga sewa pasar yang adil. Jika harga sewa aktual lebih rendah dari harga sewa pasar yang adil, penyewa diuntungkan, dan jika lebih tinggi dari pasar yang adil, pemilik properti diuntungkan. Menilai perjanjian prasarana dapat dilakukan dengan beberapa cara untuk setiap keadaan.

Hitung Biaya Bunga Sederhana

Pikirkan bunga sederhana sebagai nilai wajar properti. Jika Anda tidak dapat memperoleh ini dari laporan penilaian atau online melalui penilai pajak setempat, Anda dapat menggunakan beberapa metode untuk memperkirakan nilai wajar properti. Itu selalu terbaik bagi penilai real estat yang memenuhi syarat untuk melakukan penilaian real estat, tetapi jika tidak ada Anda dapat memperoleh transaksi properti yang sebanding sedekat mungkin dengan properti subjek. Dalam hal properti yang menghasilkan pendapatan, pendapatan operasional bersih dikapitalisasi, atau dikonversi ke nilai, untuk menentukan nilai wajar. Ini mungkin sedikit lebih sulit untuk dilakukan, karena Anda perlu menghitung pendapatan operasi bersih menggunakan tarif sewa pasar yang adil dan margin operasi dan juga menggunakan tingkat kapitalisasi yang sesuai.

Hitung Bunga Biaya Sewa

Bunga biaya sewa sama dengan nilai wajar yang dipegang oleh lessor, yang dapat Anda anggap sebagai nilai sewa di tangan pemilik properti. Perkirakan nilai dari biaya sewa dan bunga prasarana menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian. Anda mungkin harus menyesuaikan tingkat diskonto - yang mencerminkan biaya modal yang berlaku untuk investor real estat lokal dalam jenis real estat yang relevan - ke atas untuk mencerminkan risiko apa pun yang berasal dari hubungan antara sewa kontrak dan sewa pasar.

Perhitungan Bunga Sewa

Hitung bunga prasarana menggunakan prinsip yang sama yang Anda gunakan untuk menilai bunga biaya sewa. Namun, jika Anda telah menghitung nilai bunga sederhana dan bunga biaya sewa, Anda harus sudah memiliki nilai bunga prasarana. Gunakan rumus berikut untuk menentukan nilai wajar dari bunga prasarana: Bunga sederhana fee dikurangi bunga leasing sama dengan bunga prasarana. Jika nilai yang dihasilkan negatif, bunga prasarana tidak memiliki nilai.

Gunakan Pendekatan Penghasilan untuk Menilai Bunga Leasehold

Hitung nilai sekarang dari ketentuan sewa yang menguntungkan selama umur sewa. Lipat gandakan penghematan tahunan yang dihasilkan oleh biaya sewa yang relatif lebih rendah dengan faktor nilai sekarang yang sesuai. Anda dapat memperkirakan penghematan tahunan yang dihasilkan oleh bunga prasarana dengan mengurangi biaya sewa aktual dari biaya sewa pasar yang adil. Gunakan biaya rata-rata tertimbang modal, juga disebut sebagai tingkat diskonto, untuk menghitung faktor nilai sekarang. Terapkan faktor nilai sekarang ke penghematan biaya setiap tahun dan kemudian ambil jumlah tabungan yang dihasilkan di semua tahun. Hitung faktor nilai sekarang menggunakan rumus ini: 1 / (1 + r) ^ n, di mana "r" sama dengan tingkat diskonto dan "n" sama dengan periode waktu.