Metode Nilai Kapitalisasi

Baik tingkat penyitaan tinggi dan kelangkaan penyewa dapat memaksa pemilik properti sewaan untuk menjual propertinya dengan kerugian atau membiarkannya masuk ke proses penyitaan. Dalam beberapa kasus, down-slide yang tidak terduga di pasar real estat yang harus disalahkan atas kecelakaan properti sewa pemilik. Dalam kasus lain, kegagalan pemilik properti untuk mencapai pengembalian yang diinginkan atas investasinya adalah karena kegagalannya menganalisis kinerja historis dan kemungkinan properti properti penghasil pendapatan dari waktu ke waktu menggunakan metode nilai kapital.

Tujuan

Investor real estat memerlukan kemampuan untuk mengukur secara kuantitatif kinerja properti penghasil pendapatan pada titik waktu tertentu dan untuk periode waktu tertentu. Pengukuran kinerja statis mengevaluasi kinerja properti untuk periode waktu tertentu, seperti sebulan atau setahun, atau untuk titik waktu tertentu. Pada gilirannya, metode nilai kapital menentukan kinerja properti selama serangkaian periode waktu dengan mengidentifikasi nilai bersih, dalam hal uang, aliran pendapatan, atau manfaat lain yang dihasilkan oleh properti. Konversi aliran pendapatan ke nilai sekarang properti disebut sebagai kapitalisasi.

Teori

Prinsip metode nilai kapitalisasi adalah bahwa nilai properti penghasil pendapatan tercermin dalam nilai sekarang dari laba bersih masa depan yang berasal dari properti pada tanggal penilaian tertentu. Kapitalisasi adalah proses mengubah aliran pendapatan properti ke nilai tunggal, yang merupakan modal yang akan dibayar oleh investor yang bijaksana untuk properti. Nilai ini sama dengan laba bersih yang diperkirakan untuk periode waktu yang ditentukan. Investor mengonversi laba bersih ini ke tingkat pengembalian properti, yang dibandingkan dengan properti penghasil pendapatan lainnya untuk mengidentifikasi investasi optimal.

metode

Investor harus memperkirakan pendapatan operasional bersih properti berdasarkan data pasar yang ada terkait dengan properti yang bersangkutan dan properti yang serupa. Investor kemudian bergantung pada daftar sewa properti untuk memperkirakan pendapatan kotor properti. Kerugian pendapatan yang diproyeksikan kemudian dihitung, yang mencerminkan kemungkinan kekosongan properti dan tindakan penagihan berdasarkan pasokan dan permintaan properti di pasar tertentu dan riwayat hunian properti. Kehilangan pendapatan yang mungkin dikurangkan dari potensi pendapatan untuk mendapatkan penghasilan bruto yang diproyeksikan. Proyeksi biaya operasional properti, yang berasal dari riwayat operasinya, kemudian dikurangkan dari taksiran penghasilan kotor untuk menentukan pendapatan operasional bersih.

Perhitungan

Sebagai contoh, untuk menganalisis properti penghasil pendapatan menggunakan metode nilai kapital, seorang investor mengasumsikan tingkat pengembalian modal dikapitalisasi sebesar 8 persen dapat diterima. Setelah meninjau pendapatan dan pengeluaran properti yang didokumentasikan dalam dua tahun laporan laba rugi, investor menentukan bahwa pendapatan operasi bersih tahunan untuk properti adalah $ 10.000. Untuk menghitung nilai sekarang dari properti, investor membagi $ 10.000 laba operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi 8 persen untuk nilai sekarang atau nilai kapitalisasi $ 125.000, karena $ 10.000 / 0, 08 = $ 125.000. Ini adalah jumlah yang bersedia dibayarkan oleh investor untuk properti tersebut pada titik waktu tertentu.